Ein Mieter kann eine Wohnung mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Aber es gibt Ausnahmen. Ein Vermieter hingegen kann dem Mieter nicht so leicht kündigen. Zum einen muss eine gesetzliche bestimmte Begründung vorliegen und zum anderen sind die Kündigungsfristen mit der Mietdauer verbunden.
Die Drei-Monats-Kündigungsfrist für Mieter
Nach § 573c Absatz 1 Satz 1 des BGB kann ein Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten beenden. Die Reglung gilt unabhängig von der Mietdauer und ob der Mietvertrag vor oder nach der Reform 2001 entstanden ist.
Aber ein Mieter muss sich an die sogenannte Karenzzeit halten. Das bedeutet,der Mietvertrag muss bis zum 3. Werktag eines Monats versendet sein. Geschieht das nicht, wird die Kündigung erst ab dem folgenden Monat gültig.
Befristete Mietverträge können nicht so einfach beendet werden
Ausnahmen bestätigen allerdings die Regel. Das gilt beispielsweise bei einem befristeten Mietvertrag. Eine vorzeitige Kündigung vor der vereinbarten Zeit ist grundsätzlich nicht möglich. Nur wenn das Mietverhältnis für den Mieter aber auch für den Vermieter nicht mehr zumutbar ist, kann ein befristetes Mietverhältnis schon vorher beendet werden.
Außerordentliche Kündigung für Mieter
In manchen Fällen können Mieter auch von einer außerordentlichen Kündigung Gebrauch machen und müssen sich damit nicht an die Drei-Monats-Regelung halten. Doch so einfach ist das Beenden des Mietverhältnis nicht. Denn es müssen triftige Gründe vorliegen.
Das können erhebliche Mängel während des Mietverhältnis aber auch bereits vor dem Einzug sein. Dazu gibt es inzwischen mehrere Urteile, die die Rechte der Mieter stärken. Beispielsweise gab das Landesgericht Landshut (Urteil v. 18.12.1986, Az. 1 S 1222/85, NJW-RR 1986 S. 640 ) einem Mieter recht, der seine Wohnung nicht vertragsmäßig heizen konnte.
Jedoch muss der Mieter dem Vermieter eine zeitliche Frist einräumen, in der dieser die Mängel beheben kann. Kommt der Vermieter allerdings nicht seinen Verpflichtungen nach, greift die außerordentliche Kündigung.
Kündigungsfristen für Vermieter
Bei einer ordentlichen Kündigung muss sich der Vermieter bei einer Kündigung an die jeweilige Mietdauer orientieren.
Das bedeutet, bei bis zu fünf Jahren gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese verlängert sich um weitere drei Monate ab einem Mietverhältnis ab fünf Jahren und ist der Mieter bereits mehr als acht Jahre in der Wohnung, muss eine Frist von neun Monaten vom Vermieter eingehalten werden.
Doch der Vermieter muss zusätzlich noch gute Gründe vorweisen, um kündigen zu können. Das ist einerseits der Eigenbedarf, andererseits kann gekündigt werden, wenn der Vermieter nachweislich das Grundstück nicht wirtschaftlich verwerten kann und so für ihn ein erheblicher Schaden entsteht.
Fachbeiträge:
»Als Vermieter wegen Eigenbedarf oder anderen Härtegründen
»Besondere Regelungen bei Pachtverträgen