Pachtverhältnis
Durch Pachtvertrag wird Verpächter verpflichtet, Gebrauch des
Pacht-Gegenstandes (Grundstücke, Rechte, Unternehmen) und Genuss der Früchte gegen Entgelt zu gewähren (§ 581 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches – BGB).
Pachtverträge sind üblich
in Gastronomie, Landwirtschaft (Landpacht), sowie bei Kleingärten.
Miet-Vorschriften gelten entsprechend.
Besondere Regelungen finden sich in: §§ 581 – 597 BGB.
Kündigung befristeter Pachtvertrag:
Ist eine bestimmte Pachtzeit vereinbart, endet Pachtverhältnis
mit Ablauf festgelegter Laufzeit, Ausnahme nach § 594 BGB: Ist die Kündigung nicht vereinbart ist keine ordentliche Kündigung möglich, lediglich außerordentlich nach § 543 BGB.
Kündigung unbefristeter Pachtverträge
Die Kündigung ist zum Schluss eines Pachtjahres zulässig und hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen mit dessen Ablauf
die Pacht enden soll (§ 584 Abs. 1 BGB).
Siehe auch zur ordentlichen Kündbarkeit Bundesgerichtshof
(BGH, 01.04.2009 – XII ZR 95/07, s. BGH, NJW-RR 2009, S. 927).
Kündigungsfrist bei Landpachtverträgen
Um Landpacht handelt es sich, wenn eine überwiegende Nutzung
nach § 585 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, also eine Landwirtschaftliche Nutzung um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen. Dem gleichgestellt ist die forstwirtschaftliche Nutzung im landwirtschaftlichen Betrieb (§ 585 Abs. 3 BGB).
Rechtsgrundlage: §§ 585 – 597 BGB, ergänzend Miet-Vertragsrecht / Pacht-Vertragsrecht.
Der Vertragsinhalt ist frei:
Aber zwingend sind folgende Paragraphen zu beachten: §§ 583a, 585a, 591a, 594a, 594f, 595 BGB.
Kündigung unbefristeter Landpacht-Vertrag
Ein Land-Pachtvertrag kann nach § 594a Abs. 1 Satz 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres zum Ende des nächsten gekündigt werden.
Dies Entspricht einer zweijähriger Kündigungsfrist.
Kürzere Kündigungsfristen können vertraglich vereinbart sein.
Vorzeitige außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist:
Zum Ende eines Pachtjahres kann mit halbjähriger Frist gekündigt werden.
Ausnahme: Verträge von über 30 Jahren, dort gilt: Jeder Vertragspartner kann kündigen, spätestens am
dritten Werktag eines Pachtjahres zum Schluss des nächsten.
Bei Verträgen auf Lebenszeit ist keine Kündigung möglich.
Außerordentliche Kündigung bei Pachtverträgen
Beide Parteien können gemäß § 594a Abs. 2 BGB bei
Betriebsübergabe (§ 593a BGB), Berufsunfähigkeit (§ 594c BGB)
oder Tod (§594d BGB) des Pächters) vorzeitig kündigen.
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Der § 594e BGB ermöglicht außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund z.B:
- Mehrfacher Verzug beim Pachtzins
- Grobe Vernachlässigung oder Beschädigung der Pachtsache
Kündigung Kleingarten-Pachtvertrag
- Keine Regelungen im Bundeskleingartengesetz (BkleinG).
- Kündigung durch Pächter nach Pachtvertrag oder nach § 584 Abs. 1 BGB.
- Eine Kündigung erfordert die Schriftform (§ 7 BKleinG)
Kündigung wegen Eigenbedarf
Es ist im § 593 BGB (Änderung von Landpachtverträgen)
nicht auf Kündigung wegen Eigenbedarf und nicht
auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Mietverhältnisse Eigenbedarf) verwiesen.
Zusammenfassung / Checkliste:
- Kündigungsfrist: Einfache Pacht halbjährlich, Landpacht zwei Jahre
- Gründe für außerordentliche Kündigung vorhanden?
- Kündigungsschreiben handschriftlich unterschrieben
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