Einer der häufigsten Kündigungsgründe die den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigen ist ein Mietrückstand. Allerdings muss nach § 554 des BGB der Mietrückstand ein gewisses Ausmaß angenommen haben, damit der Vermieter das Recht hat eine außerordentliche Kündigung auszusprechen.
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Präzisierend regelt § 554 des BGB, dass der Mieter mit dem Mietzins für zwei aufeinanderfolgende Termine ganz oder nicht unerheblich in Zahlungsverzug sein muss; dasselbe gilt auch; wenn der aufgelaufene Rückstand den für zwei Monate zu entrichtenden Mietzins erreicht hat.
Details
Im Klartext heißt das, bezahlt der Mieter, aus welchen Gründen auch immer, zwei Monate lang seine Miete nicht, ist der Vermieter berechtigt diesem ein Kündigungsschreiben zuzustellen. Dabei handelt es sich dann nicht um eine fristgerechte, sondern eine außerordentliche Kündigung.
Wichtig: Die Zahlungen beinhalten allerdings nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die Vorauszahlungen für Nebenkosten.
Wie § 554 Abs. 2 Nr 1 BGB bestätigt, kann dem Mieter nicht wegen geringfügiger Rückstände die außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden, sondern muss er sich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mindestens einem Betrag in Rückstand befinden, der den Mietzins für einen Monat übersteigt.
Tipp für Vermieter: Es empfiehlt sich, aus rechtlichen Gründen, den Mieter schriftlich zu Mahnen und zur Zahlung der ausstehenden Mieten aufzufordern und dabei auch ausdrücklich daraufhin zu weisen, dass ansonsten eine fristlose außerordentliche Kündigung droht.
Der Mieter bezahlt innerhalb einer gewissen Frist die zwei ausstehenden Mieten in einem Betrag. In diesem Fall wird zumindest die außerordentliche Kündigung wirkungslos.
Viele Vermieter sprechen aus diesem Grund vorsorglich mit der fristlosen außerordentlichen Kündigung auch gleichzeitig eine fristgerechte Kündigung aus. Das bedeutet, dass zwar die außerordentliche Kündigung nicht mehr gilt, der Mieter aber innerhalb der vertraglichen bzw. gesetzlichen Kündigungsfrist ausziehen muss.
Wird nach zwei ausstehenden Mieten der Betrag gesamt an den Vermieter überwiesen, ist die außerordentliche Kündigung hinfällig.
Allerdings bedeutet das auch, dass der Mieter innerhalb der nächsten 2 Jahre mit seinem Mietzins nicht mehr in Rückstand geraten darf. Sollte das der Fall sein, dann greift diese Ausnahme-Regelung nicht mehr.
Fazit
Sollte dieser Fall einmal eintreten, ist es empfehlenswert, vorab schon mit dem Vermieter ins Gespräch zu kommen.
Eventuell können Teilzahlungen wegen finanzieller Engpässe vereinbart werden. Meistens hilft ein vernünftiges Gespräch unter vier Augen, denn auch der Vermieter hat kein Interesse daran, angenehme Mieter zu verlieren. Abgesehen davon hat der Vermieter es dadurch bei einem eventuellen Rechtsstreit leichter.
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