Wohnungsmietverträge und ihre Kündigungsfristen
Die Kündigungsfrist ein Wohnung ist abhängig davon welche Art von Mietvertrag abgeschlossen wurde und davon welche Partei kündigen möchte.
Arten von Mietverträgen
Im wesentlichen gibt es vier Arten von Mietverträgen:
Befristeter Mietvertrag:
Auch Zeitmietvertrag genannt. Das
Vertragsende ist bereits genau festgelegt (Nur gültig mit gesetzlichen Befristungsgrund).
Unbefristeter Mietvertrag:
Sogenannter “ normaler “ Mietvertrag
. Das Mietverhältnis besteht auf unbestimmte Zeit, solange bis einer das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfristen beendet
.
Staffelmietvertrag:
Mietvertrag mit Vereinbarung einer jährlichen prozentualen Mieterhöhung, von nicht höher als 20% der ortsüblichen Vergleichsmiete
. Der Kündigungsausschluss des Mieters darf dabei maximal auf 4 Jahre begrenzt
werden.
Indexmietvertrag:
Die Form der Mietsteigerung wird bei Vertragsabschluß festgelegt
. Grundlage: Entwicklung der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in
Deutschland
.
Es gibt auch mündliche Mietverträge, welche aber nicht die Regel sind.
Für schon zuvor gesagt bestehen für die unterschiedlichen Arten von Mietverträgen gelten auch unterschiedliche Kündigungsfristen. Des Weiteren gelten meist unterschiedliche Fristen für Mieter und Vermieter.
Kündigungsfristen bei einer Wohnung
Kündigungsfristen befristeter Wohnungsmietvertrag
: In einem befristeten Mietvertrag ist das genaue Datum für Mietbeginn und Mietende festgelegt. Dieser ist seitens des Vermieters an einen gesetzlichen Befristungsgrund gebunden, welcher im Vertrag genannt sein muss. Dazu zählen Eigenbedarf, gravierende Bauten oder Modernisierungen oder Nutzung als Werkswohnung.
Im Normalfall kann dieser Mietvertrag nicht vorzeitig gekündigt werden. Aber auch hier können die fristlose Kündigung oder das Sonderkündigungsrecht in Kraft treten.
Kündigungsfristen unbefristeter Wohnungsmietvertrag: Bei einem unbefristeten Vertrag gilt im Wesentlichen die 3 monatige Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter. Seitens des Vermieters ist diese aber an die Wohndauer des Mieters gebunden.
3 Monate Kündigungsfrist bei einer Wohndauer von 5 Jahren
6 Monate Kündigungsfrist bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren
9 Monate Kündigungsfrist bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren
Der Vermieter muss im Gegensatz zum Mieter ein Kündigungsgrund angeben z.B. Mietrückstand oder Eigenbedarf (auch der von Nahestehenden Verwandten). Sowie gravierende Bauten oder Modernisierungen.
Fristlose außerordentliche Kündigung der Wohnung
Eine wesentliche Ausnahme besteht für einen Untermietvertrag. Dieser ist grundsätzlich zum Ende eines jeden Monats möglich bei einer Kündigung bis zum 15. des jeweiligen Monats.
Weiterhin kann man unter Umständen die Kündigungsfrist durch einen Nachmieter verkürzen, was aber vom Mietvertrag abhängig ist.
Eine fristlose Kündigung ist z.B. seitens des Vermieters bei erheblichen Mietrückstand, von mehr als 2,5 Monatsraten oder bei Nichtzahlung von zwei aufeinander folgende Mietzahlungen, möglich. Hierbei trifft eine Ziehfrist von 1- 2 Wochen zu, innerhalb der, der Mieter eine neue Bleibe zu suchen hat.
Auch bei grober oder mutwilliger Beschädigung der Mietsache, sowie bei Verwahrlosung besteht potenziell ein Kündigungsrecht für den Vermieter. Es empfiehlt sich jedoch dringend (sofern es sich nicht um besonders schwere Umstände handelt) den Mieter vor einer Kündigung, mindestens einmal, schriftlich abzumahnen.
Zu Sonderkündigungen ist der Mieter u.a. bei umfangreichen Modernisierungen oder Mieterhöhungen berechtigt.
Je nach schwere ist es möglicherweise nur zulässig die Miete zu mindern. Ausnahme: Der Mieter muss neuerdings eine energetische Modernisierung für die ersten 3 Monate dulden.
Auch bei dauerhaftem Schimmelbefall, welcher eine Gesundheitliche Gefährdung darstellt, oder längerem fehlen wichtiger Leistungen, wie Heizung, Wasser und Strom, kann außerordentlich gekündigt werden. Allerdings muss der Vermieter (in den allermeisten Fällen) schriftlich auf die Mängel hingewiesen werden und eine ausreichende Frist gesetzt werden, innerhalb der, die mängel behoben werden müssen. Es ist im Zweifelsfalle zu empfehlen sich bei Mieter helfen Mieter, einer anderen Organisation oder einem Anwalt Beratung zu suchen.
Für alle gilt nach §573cBGB das ein Kündigungsschreiben am dritten Werktag eines Monats dem Vertragspartner zugehen muss. Als Werktag gelten alle Wochentage inkl. Samstag, außer Feiertage.
Form der Kündigung
Die Form der Kündigung ist in allen Fällen identisch. Sie muss gesetzlich vorgeschrieben schriftlich erfolgen. Es kann also nicht telefonisch, per Fax oder per E-Mail gekündigt werden. Das Schreiben sollte Ort und Datum enthalten. Ein nicht unterschriebenes Kündigungsschreiben ist ungültig.
Wichtig: Immer von allen im Mietvertrag angegebenen Mietern unterschreiben lassen. Haben also z.B. beide Ehepartner den Mietvertrag unterschrieben, müssen auch beide die Mietkündigung unterschreiben.
Siehe auch: Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag