eine Kündigung des Vermieters ist nur möglich, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
So beispielsweise bei Zahlungsverzug des Mieters, hierunter fallen ständig unpünktliche Mietzahlungen, bei unbefugter Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte oder bei vertragswidrigem Gebrauch.
Eine Abmahnung ist nicht notwendig, aber aus Beweiszwecken sinnvoll, diese muss substantiiert , also ausreichend begründet, sein und die Androhung einer Kündigung im Falle der Nichtunterlassung beinhalten.
Zwischen der Abmahnung und der Kündigung muss ein ausreichender Zeitraum liegen, i.d.R. 2 Wochen.
Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist eine ordentliche Kündigung bei Eigenbedarf des Vermieters bei Vorliegen einer der in § 573 Abs. 3 BGB genannten Gründe zulässig.
Kündigungsfrist für den Vermieter bei einer ordentlichen Kündigung
Die Fristen der ordentlichen Kündigung ergeben sich aus § 573 c BGB.
Gemäß Abs. 1 ist eine Kündigung bei einem Mietverhältnis über Wohnraum, das bis zu 5 Jahren besteht, spätestens am dritten Tag ( es muss sich um einen Werktag handeln, d.h. kein Sonn- oder Feiertag) eines Kalendermonats zum letzten Tag des übernächsten Monats zulässig.
Nach Ablauf von fünf und acht Jahren seit der Übergabe und Überlassung des Wohnraums wird diese Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils weitere drei Monate verlängert.
Kündigungsfrist für den Vermieter bei fristlosen außerordentlichen Kündigung
§ 543 BGB normiert das Recht zur fristlosen Kündigung.
Dieses steht selbständig neben dem ordentlichen Kündigungsrecht aus § 573 BGB.
Die Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB setzt eine schwerwiegende Vertragspflichtverletzung voraus, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht.
Schwerwiegende Vertragsverletzungen sind beispielsweise die Störung des Hausfriedens gemäß § 569 BGB, die Verletzung der persönlichen Integrität bei strafrechtlich relevanten Handlungen gegenüber dem Vermieter wie Drohungen und Beleidigungen, falsche Angaben des Mieters, die relevant für den Abschluss des Mietvertrages sind wie dessen Einkommensverhältnisse oder Lärmbelästigung durch den Mieter ( z.B. Störung der Nachtruhe der anderen Mieter).
Diese Vertragsverletzungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen, aber nur nach Fortsetzung des störenden Verhaltens nach Abmahnung.
Weiterhin normiert § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn der Mieter die ihm obliegende Sorgfalt verletzt und dadurch die Mietsache gefährdet.
Eine Sorgfaltspflichtverletzung liegt so beispielsweise vor, wenn der Mieter nachts mehrfach Essen anbrennen lässt oder der Mieter trotz bereits erwirkter Unterlassungsverfügung weiterhin Tauben auf dem Mietobjekt füttert.
Auch hier muss der Vermieter den Mieter und dessen vertragswidriges Verhalten abmahnen. Wenn dieser nach Abmahnung und Fristsetzung den vertragsgemäßen Gebrauch fortsetzt, ist die fristlose Kündigung möglich.
Die Kündigungserklärung muss gemäß § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen, der Kündigungsgrund muss darin genau angegeben werden (§ 569 Abs. 4 BGB).
Eine fristlose Kündigung des Vermieters ist auch bei Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB des Mieters zulässig.
Bei der fristlosen Kündigung muss keine Kündigungsfrist eingehalten werden. Die Wirkung der Kündigung tritt sofort ein.
»Mehr zur richtigen Kündigung des Mieters durch den Vermieter und zum Kündigungsschreiben