Um ein Mietverhältnis fristlos zu kündigen, bedarf es grundsätzlich einer Gegebenheit, die dem Mieter den weiteren Verbleib in einer Wohnung bis zum Ende der Kündigungsfrist nicht zumutbar macht.
Eine genaue Definition darüber, was einem Mieter zuzumuten ist, beziehungsweise was einem Mieter nicht zumutbar ist, ist von Seiten des Gesetzgebers nicht genau definiert.Einzige Ausnahme bildet hier: Dinge die sich auf die gesundheitliche Situation des Mieters beziehen.
Folgende Gründe können Anlass für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages, durch den Mieter, sein:
- Liegen in der Wohnung Mängel vor deren Beseitigung der Vermieter trotz einer Fristsetzung, sowie vorangegangener Abmahnung von Seiten des Mieters nicht nachkommt, obwohl es seiner vertraglichen Pflicht unterliegt, ist eine fristlose Kündigung zulässig. (Landgericht Berlin 24 Juni 2003 AZ: 65 S 421/02)
- Sollte der Vermieter über längere Zeit die Betriebskosten vorsätzlich falsch abrechnen und dem Mieter die Einsicht in die Belege verweigern, so gilt eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht weiter zumutbar.
- Sollte der Vermieter die Wohnung nicht rechtzeitig, wie vertraglich vereinbart zur Verfügung stellen können, so ist auch hier eine fristlose Kündigung zulässig.
- Abschliessend gilt: Besteht ein Kündigungsgrund wegen der Verletzung einer Pflicht des Vermieters so ist eine fristlose Kündigung erst nach einer erfolglos gesetzten Frist, sowie einer erfolglosen Abmahnung zulässig.
Im Falle einer gesundheitlichen Beeinträchtigung, liegt im übrigen der Mieter in der Beweispflicht, das es aufgrund der Wohnung zu körperlichen Gebrechen wie anhaltende Kopfschmerzen, Atembeschwerden oder ähnlichem kommt, was wiederum eine Kündigung rechtfertigen würde.
Bei einer fristlosen Kündigung, ist es ebenso wie bei jeder normalen Kündigung unerlässlich, das diese in Schriftform abgewickelt wird. Dies bedeutet allerdings nicht, das die Kündigung in Form einer E-Mail, einer SMS oder eines Faxes aufgesetzt und so an den Vermieter übermittelt wird, da die Kündigung nach § 124 BGB als nichtig zu erklären ist.
Nebenbei ist es zu erwähnen, das es neben der Unabdingbarkeit der Schriftform bei einer Kündigung auch der Unterschrift aller beteiligten Parteien auf eben dieser Kündigung benötigt.
Zudem muss sich das Kündigungsschreiben auf einen im Mietrecht genannten Kündigungsgrund beziehen. Sollte dies nicht der Fall sein, kann eine fristlose Kündigung nicht wirksam gemacht werden.
Gleichfalls wird eine Kündigung nach § 569 Absatz 4 BGB als unwirksam betrachte, wenn im Schreiben der Grund für eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht angegeben wird.
Mehr zur Kündigung des Mietvertrages auch im Fachbeitrag: »Kündigungsfristen im Mietrecht