Die außerordentliche fristlose Kündigung von Garagen

Die nachfolgenden Ausführungen befassen sich mit den Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung von Garagen. Dabei wird den Rechten und Pflichten der Parteien besonderes Augenmerk gewidmet. Zudem soll auch ein Leitfaden für das Schreiben einer Kündigung gegeben werden.

»Normal das heißt ordentlich eine Garage kündigen

I) Allgemeines zum Abschluss von Garagenmietverträgen

Wer einen Blick in das Mietrecht des BGB wirft, stellt schnell fest, dass das Gesetz keine besonderen Regelungen für die Anmietung von Garagen vorhält.

Vielmehr ist danach zu fragen, ob eine Garage einheitlich mit einer Wohnung bzw. Gewerberäumen angemietet wurde oder ob allein ein Mietvertrag über eine Garage besteht.

Die Unterscheidung ist deshalb bedeutsam, weil das Gesetz jeweils unterschiedliche Anforderungen an eine fristlose Kündigung stellt.

II) Außerordentliche fristlose Kündigung, wenn nur eine Garage angemietet wurde

Wird lediglich eine Garage angemietet, liegt ein Mietvertrag über Räumlichkeiten vor. Damit richtet sich auch die Kündigung nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB.

In diesem Zusammenhang findet das Recht der außerordentlichen fristlosen Kündigung auf befristete wie unbefristete Garagenmietverträge gleichermaßen Anwendung, § 542 Abs.1, Abs.2 Nr.1 BGB.

Zudem kann sowohl der Vermieter, als auch der Mieter eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen.

1) Grundsatz: Außerordentliche fristlose Kündigung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes!

Der Ausspruch einer solchen Kündigung steht aber nicht im Belieben der Vertragsparteien, sondern setzt einen wichtigen Grund voraus, § 543 Abs.1 S.1 BGB. Dabei nennt das Gesetz in § 543 II S.1 BGB exemplarisch wichtige Gründe.

a) Kündigungsrecht des Mieters nach § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB
Dem Mieter steht ein Kündigungsrecht zu, wenn:

• ihm die Garage nicht oder nicht rechtzeitig übergeben wird. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter sich weigert, den Mietvertrag zu erfüllen.
• ein Mangel besteht, der einer zumindest teilweisen Nichtgewährung der Mietsache gleichsteht. Hier ist wichtig, dass es sich um einen erheblichen Mangel handeln muss, der auch nach einer schriftlichen Ermahnung nicht behoben wird.

  Bei dieser Mahnung muss gleichfalls eine ausreichende Frist gesetzt werden innerhalb derer das Problem behoben sein muss.

  »Muster eines solchen Mahnschreibens und weitere Informationen

  Beispiel: Das Garagentor ist derart defekt, dass es sich nicht mehr öffnen lässt.

  Kleinere Mängel, die keinen Einfluss auf den Gebrauch der Garage haben, genügen dagegen nicht, um einen wichtigen Kündigungsgrund anzunehmen (z.B. Kratzer an der Wand, keinere Beschädigungen des Garagentores).

• ihm der zunächst eingeräumte Gebrauch wieder entzogen wird. Sprich z.B. wenn der Vermieter sich es Anders überlegt. In einem solchen Fall kann der Mieter eventuell auch ein Schadensersatz verlangen.

Auch bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes nach § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen sein, wenn:

• er den Eintritt des Kündigungsgrundes selbst herbeigeführt hat und dies auch vertreten muss.
• er den Mangel bei Vertragsschluss positiv kannte oder aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht gekannt hat, § 543 Abs.4 S.1 BGB i.V.m. § 536 b BGB.

  Mit der groben Fahrlässigkeit sind insbesondere Fälle gemeint, in denen der Mangel besonders augenfällig und damit leicht erkennbar gewesen wäre.

  Eine positive Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis wäre nur dann unschädlich, wenn der Mieter den Mangel arglistig verschwiegen hätte, § 543 Abs.4 S.1 BGB i.V.m. § 536 b BGB.

• ein vertraglicher Haftungsauschluss nach § 543 Abs. 4 S.1 BGB i.V.m. 536 d BGB besteht.

b) Kündigungsrecht des Vermieters nach § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB

Der Vermieter kann dem Mieter außerordentlich fristlos kündigen, wenn:

• der Mieter derart nachlässig mit der Garage umgeht, dass der unmittelbare Eintritt einer erheblichen Substanzverletzung droht.
• wenn der Mieter die Garage unbefugt einer anderen Person, sei es durch Untervermietung oder durch kostenlose Zurverfügungstellung, überlässt. Der Mieter handelt dann unbefugt, wenn er ohne Erlaubnis des Vermieters handelt.

c) Kündigungsrecht des Vermieters nach § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB

Ein weiteres außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters besteht, wenn:

• der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die gesamte Miete oder einen erheblichen Teil der Miete nicht bezahlt hat, § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) BGB
• der Mieter an mehreren, nicht zwingend zusammenhängenden Terminen, Mietrückstände in Höhe von zwei Monatsmieten aufgebaut hat, § 543 Abs.2 S.1 Nr. 3 b) BGB

Rechnet man als Mieter bereits mit einer Kündigung wegen Rückstands, sollte man diesen schnellstmöglich vollständig ausgleichen. So kann auch einer bereits abgeschickten Kündigung die Grundlage entzogen werden, § 543 Abs.2 S.2 BGB.

Hat der Mieter Ansprüche gegen den Vermieter, so kann er auch mit einer Aufrechnung die Kündigung abwehren, wenn hierdurch der gesamte Mietrückstand getilgt werden kann.

2) Wichtiger Kündigungsgrund nach § 543 Abs.1 S.2 BGB

Ein wichtiger Kündigungsgrund kann sich auch aus der Generalklausel des § 543 Abs.1 S.2 BGB ergeben.

Klassische Fälle sind die fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen durch den Mieter oder erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung.

3) Abmahnung oder Fristsetzung vor der Kündigung, § 543 Abs.3 BGB

Da es sich bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung um ein „scharfes Schwert“ handelt, muss der Kündigung in der Regel eine Abmahnung oder Fristsetzung vorausgehen, § 543 Abs.3 S.1 BGB.

Dadurch soll dem anderen Vertragsteil nochmal die Chance gegeben werden, sein vertragswidriges Verhalten abzustellen oder vertragswidrige Zustände zu beseitigen. Dies gelingt aber nur dann, wenn die Abmahnung bzw. Fristsetzung inhaltlich so bestimmt ist, dass für den Empfänger klar zum Ausdruck kommt, welches Verhalten von ihm bis zu welchem Zeitpunkt verlangt wird.

Pauschale Rügen, sich an die mietvertraglichen Pflichten zu halten, genügen also nicht. Einer Abmahnung oder Fristsetzung bedarf es nur dann nicht, wenn ein Fall nach § 543 Abs.3 S.2 Nr.1 – Nr.3 vorliegt, also insbesondere ein Zahlungsverzug des Mieters vorliegt.

III) Das Kündigungsschreiben

Folgende Checkliste soll als Leitfaden für ein Kündigungsschreiben dienen:

• Verfasser und Absender müssen stets Sie als kündigender Vertragsteil sein.
• Empfänger der Kündigung ist immer der andere Vertragsteil.
• Zwar kann die Kündigung bei alleiniger Anmietung einer Garage formlos erfolgen. Jedoch empfiehlt es sich zu Beweiszwecken sehr, die Kündigung schriftlich abzufassen und einigen Zeugen zur Kenntnisnahme vorzulegen.
• Versehen Sie die Kündigung mit einem Datum.
• Gegen Sie den Grund der außerordentlichen fristlosen Kündigung an und erläutern sie diesen.
• Sind Sie sich nicht sicher, ob eine außerordentliche fristlose Kündigung Bestand haben wird, empfiehlt es sich, hilfsweise ordentlich zu kündigen.
• Greifen Sie im Kündigungsschreiben auch eine vorher gesetzte Frist oder Abmahnung auf.
• Unterschreiben Sie die Kündigung eigenhändig!
• Der Kündigende muss den Zugang der Kündigung beweisen.

  Daher empfiehlt sich die Versendung per Einwurfeinschreiben oder Einschreiben mit Rückschein.

  Wenn besonderer Wert auf sichere Übermittlung gelegt wird, kann auch die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher in Auftrag gegeben werden. Dies hat den Vorteil, dass dieser auch vom Inhalt des Kündigungsschreibens Kenntnis nimmt und auch dessen Übermittlung bestätigt.

  Den zuständigen Gerichtsvollzieher kann man über das örtliche Gericht erfragen.

»Kündigungsschreiben für die Garage