Außerordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrages

Auch bei Gewerbemietverträgen unterscheidet man zwischen ordentlichen und fristlosen bzw. außerordentlichen Kündigungen.

Eine ordentliche Kündigung für Geschäftsräume ist bis zum dritten Werktag zum Ende eines Kalendervierteljahres zulässig (§ 580a Abs. 2 BGB). Ist im Gewerbe-Mietvertrag jedoch eine feste Laufzeit vereinbart kommt eine ordentliche Kündigung nur zum Ende der Laufzeit in Betracht. Dabei müssen keine Kündigungsgründe angegeben werden.

Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund richtet sich nach der allgemeinen Regelung des § 543 BGB. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung der vorliegenden Umstände und unter Beachtung eines Verschuldens einer Vertragsparteien, und unter Abwägung der Interessen beider Parteien weitere Fortsetzung des Gewerbemietvertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

• Ein solcher wichtiger Kündigungsgrund kann nach den gesetzlichen Vorschriften (§ 543 Abs. 2 BGB) zum Beispiel dann gegeben sein, wenn man dem Mieter den Gebrauch des Gewerbeobjekts nicht ermöglicht oder seinen Pflichten erheblich verletzt.

• Wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten weniger als eine Miete gezahlt hat oder er für 3 Zahlungstermine einen Betrag der zwei oder mehr Monatsmieten entspricht nicht gezahlt hat.

  Der Gewerbemieter hat heirbei nicht die Möglichkeit die Kündigung durch Zahlung des Rückstandes abzuwenden. Ferner muss der Mieter die Mietsache unverzüglich herausgeben und es besteht ein Schadenersatzanspruch in Höhe der Miete, welcher bis zu dem nächstmöglichen Termin gezahlt werden müsste an dem der Mieter den Vertrag ordentlich beenden hätte können.

  Zu beachten ist dabei das der Mieter als Gewerbetreibender automatisch in Verzug gerät wenn er 30-Tage nach dem vereinbarten Termin nicht gezahlt hat.

  Ausnahme: Befindet der Mieter sich bereits im Insolvenzverfahren so kann nicht mehr wegen der Rückstände, vor der Eröffnung des Verfahrens, gekündigt werden, sondern nur wegen im Verfahren anfallenden Rückständen.

• Wenn der Mieter die Mietsache Zweckentfremdet und für etwas völlig anders, als vertraglich vereinbart, benutzt.
• Wenn die Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters Untervermietet wurde.
• Beim Tod des Mieters können der oder die Erbengemeinschaft innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist ,nach §564 BGB, kündigen. War der Mieter allerdings ein gesetzlichen Vertreter einer juristischen Person, also z.B. der Geschäftsführer einer GmbH, geht das Mietverhältnis unverändert auf den Nachfolger über.
• Wurde das Gewerbeobjekt vom Vermieter bei einer Zwangsversteigerung erworben, steht ihm als neuer Vemrieter nach § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht zu. Das Mietverhältnis kann dann zum ersten zulässigen Kündigungstermin, nach dem Erwebsdatum der Mietsache, gekündigt werden und zwar auch dann, wenn es befristet vereinbart wurde.

Wichtig: Bei gravierenden Gründe ist normalerweise eine Abmahnung nicht erforderlich, weil den Parteien in diesen Fällen das Festhalten an dem Gewerbemietvertrag nicht zugemutet werden kann. Allerdings muss auch hier unter gewissen Umständen eine Abmahnung erfolgen und eine Frist gewährt werden, innerhalb derer die Verstöße abgestellt werden.

Nach § 543 Abs. 3 BGB ist aber eine Abmahnung mit Beseitigungsfrist entbehrlich, wenn von vorneherein klar ist, dass eine entsprechendes Verlangen aussichtslos ist, die sofortige Kündigung nach Abwägung der gegenseitigen Interessen gerechtfertigt oder Mieter mit den Mietzahlungen im Verzug ist.

Bei schwerwiegenden Zerwürfnissen, wo eine der Parteien sich weigert dem Verlangen nachzukommen, kann man in aller Regel von der Abmahnung und Fristsetzung absehen. Macht man hiervon Gebrauch sollte man genau reinschreiben, warum man abmahnt und eine angemessen Frist zur Beseitigung setzen.

Erfolgt die Beseitigung der Störung nicht oder setzt man keine Beseitigungsfrist, sollte man das Kündigungsschreiben zum Gewerbemietvertrag genau fassen, um Streitigkeiten über die Wirksamkeit zu vermeiden. Dies sollte auf jeden Fall folgende Punkte enthalten:

• Absender

• Empfänger
• Gewerbeobjekt und Gewerbemietvertrag
• Hinweis das es sich um eine außerordentliche Kündigung handelt.
• Grund der Kündigung und ggf. ein Verweis auf erfolgte schriftliche Mahnungen.
• Enddatum der Vertragsverhältnisses bzw. mit sofortiger Wirkung
• Ggf. Aufforderung zur Rückgabe des Gewerbeobjektes
• Eigenhändige Unterschrift

Wird das Schreiben versandt, sollte man aus Gründen der Nachweisbarkeit dieses nicht nur mit einfachem Brief versenden, sondern als sicheres und beweisbares Einschreiben mit Rückschein versenden.