Bereits am 1. April 2011 wurde vom Bundesrat eine Neuregulierung von offenen Immobilienfonds beschlossen. Die für Verträge ab dem 01.01.2013 in Kraft tretende Änderung wurde durch Änderung des § 77 Abs. 2 InvG
beschlossen. Mit der Verabschiedung dieser neuen Regelung sollen in Zukunft Privatanleger deutlich besser geschützt werden.
Aufgrund der Finanzkrise gerieten einige Fonds durch Mittelabflüsse der institutionellen Anleger in Liquiditätsnot. Vor allem Fonds-Anbieter waren von diesen Abflüssen betroffen. Institutionelle Anleger nutzten bis dato diese Fonds aufgrund fehlender anderer attraktiven Alternativen als Tagesgeldkonten. Doch anders als täglich gehandelte Wertpapiere können Immobilien nicht einfach kurzfristig verkauft werden. Daher mussten viele Fonds die Notbremse ziehen, um die noch verbliebenen Anleger zu halten, und schlossen daher die zuvor offenen Immobilienfonds. Durch diese Maßnahme geriet die bisher als eine sehr konservative mit stabilen Erträgen bekannte Anlageklasse massiv in die Kritik.
Dank der Einführung einer neuen Regelung sollen Privatanleger weiterhin flexibel über ihre Anteile verfügen können und vor kurzfristigen und großen Mittelabflüssen geschützt werden.
Die wichtigsten Neuregelungen auf einen Blick:
- Bei Verträgen und Neuanlagen ab dem 01.01.2013 müssen Fondsanteile mindestens 24 Monate gehalten werden. Ältere Verträge vor dem Stichtag 31.12.2012 und Bestandsverträge bleiben von dieser Neuregelung bezüglich der Haltefrist unberührt.
- Es wurde für Neuverträge ab dem 01.01.2013 eine Kündigungsfrist von 12 Monaten eingeführt. Dafür sind entgegen der ersten Überlegungen zur Neuregulierung keine Rückgabeabschläge zu leisten.
- Ab 2013 gilt ein Freibetrag von 30.000 Euro je Kalenderhalbjahr. Somit können Anleger in Zukunft über eine Summe von bis zu 60.000 Euro pro Jahr frei verfügen. Dies gilt auch während der Mindesthaltedauer und der gesetzlichen Kündigungsfrist.
- Einmal im Quartal sollen die Immobilien neu bewertet und die Fremdkapitalquote dementsprechend angepasst werden. Dies wurde bisher nur einmal im Jahr durch einen unabhängigen Sachverständigen durchgeführt.
- Ab dem 01.01.2015 wird die Fremdkapitalquote bei Offenen Immobilienfonds auf 30 Prozent gesenkt. Dies dient der Erhöhung der Sicherheit.
Alle zuvor genannten Änderungen müssen ab dem 01.01.2013 umgesetzt werden. Alt- und Bestandsverträge bis zum 31.12.2012 werden davon nicht betroffen. Durch die Gesetzesänderung werden Privatanleger deutlich gestärkt. Trotz alledem sollte der Privatanleger jedoch weiterhin auf die qualitativen Unterschiede von Immobilienfonds bezüglich des Vermietungsstandes, der Mietvertrags Laufzeiten und insbesondere der Liquiditätsquote achten.
Sollte trotzdem ein nicht passender Immobilienfonds gewählt worden sein, sollte man sich nicht davor scheuen, ein Kündigungsschreiben aufzusetzen und den Fond zu kündigen. Dabei sind die gesetzlichen Fristen für eine Kündigung zu beachten.